Immobilie auf Mallorca kaufen: Der komplette Schritt-für-Schritt Ratgeber (2025)

Immobilie auf Mallorca kaufen: Der komplette Schritt-für-Schritt Ratgeber (2025)

Eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen, ist für viele internationale Käufer ein lang gehegter Traum. Die Insel bietet mediterranes Lebensgefühl, ganzjährig Sonne und hochwertige Immobilien in allen Preissegmenten. Egal, ob Sie eine luxuriöse Villa in Andratx, eine traditionelle Natursteinfinca in Santanyí oder ein modernes Apartment in Palma suchen – der Ablauf des Immobilienkaufs auf Mallorca sollte Ihnen vertraut sein, um sicher und stressfrei zu kaufen.

Dieser umfassende Leitfaden erklärt alle Schritte beim Immobilienkauf auf Mallorca, inklusive rechtlicher Anforderungen, Kosten, Steuern und wichtiger Tipps für ausländische Käufer.

1. Starten Sie Ihre Immobiliensuche auf Mallorca

Recherchieren Sie zunächst die verschiedenen Regionen der Insel und entscheiden Sie, welche Lage Ihren Wünschen entspricht:

• Südwesten (Port Andratx, Santa Ponsa) – Luxusvillen
• Zentrum Mallorcas (Binissalem, Santa Maria) – Fincas & Landhäuser
• Südosten (Santanyí, Cala d’Or) – charmante Dörfer & Küstenorte
• Palma & Umgebung – Apartments und Stadthäuser

Vereinbaren Sie Besichtigungen, fordern Sie relevante Unterlagen an und vergleichen Sie Marktpreise, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

2. Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer

Für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca benötigen ausländische Käufer eine NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero).

Diese ist erforderlich für:

• die Unterzeichnung der Kaufurkunde
• die Steuerzahlung
• die Einrichtung von Versorgerverträgen

Die NIE kann auf Mallorca, bei einem spanischen Konsulat im Heimatland oder durch einen Anwalt mittels Vollmacht beantragt werden.

3. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt auf Mallorca

Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienanwalt auf Mallorca ist sehr zu empfehlen.

Der Anwalt übernimmt:

• die rechtliche Prüfung der Immobilie
• die Kontrolle auf Schulden, Belastungen oder städtebauliche Probleme
• die Überprüfung aller Genehmigungen und Zertifikate
• die Erstellung bzw. Prüfung von Verträgen
• die Vertretung beim Notar (falls gewünscht)

Dies ist besonders wichtig bei Fincas und ländlichen Grundstücken, da die Bau- und Nutzungsvorschriften komplex sein können.

4. Unterzeichnung des Reservierungsvertrags

Wenn Sie sich entschieden haben, die Immobilie zu kaufen, erfolgt als erster formeller Schritt der Reservierungsvertrag.

Dazu leisten Sie eine Reservierungsgebühr (meist 3.000–10.000 €), wodurch die Immobilie vom Markt genommen wird, während die rechtlichen Prüfungen beginnen.

5. Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (Arras)

Der “Contrato de Arras” ist der verbindliche private Kaufvertrag.

In dieser Phase:

• unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Vertrag
• der Käufer zahlt in der Regel 10 % des Kaufpreises als Anzahlung

Tritt der Käufer ohne rechtlichen Grund zurück, verfällt die Anzahlung.

Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Summe zurückzahlen.

Damit ist Ihre Mallorca-Immobilie rechtlich gesichert.

6. Abschluss beim Notar auf Mallorca

Zum vereinbarten Notartermin treffen sich beide Parteien (oder ihre Vertreter) in einer Notarkanzlei auf Mallorca, um die Escritura Pública (öffentliche Kaufurkunde) zu unterzeichnen.

Beim Notartermin:

• wird der Restkaufpreis bezahlt
• geht das Eigentum offiziell auf den Käufer über
• werden die Schlüssel übergeben

Mit der Unterzeichnung sind Sie rechtlich Eigentümer der Immobilie auf Mallorca.

7. Eintragung der Immobilie in das Eigentumsregister

Nach der notariellen Beurkundung lässt Ihr Anwalt die Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen.

Erst mit dieser Eintragung ist Ihr Eigentum vollständig geschützt.

8. Steuern & Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca fallen verschiedene Steuern und Gebühren an. Zu den typischen Kosten gehören:

Für Bestandsimmobilien:

• Grunderwerbsteuer (ITP): 8–11 % je nach Kaufpreis

Für Neubauimmobilien:

• Mehrwertsteuer (IVA): 10 %
• Stempelsteuer (AJD): 1–1,5 %

Weitere Kosten:

• Notargebühren: ca. 600–1.000 €
• Grundbuch: ca. 400–600 €
• Anwaltskosten: ca. 1 % + MwSt.
• Bank-/Hypothekengebühren (falls zutreffend)

Insgesamt sollten Käufer mit 10–13 % Kaufnebenkosten rechnen.

9. Nach dem Immobilienkauf

Nach dem Erwerb müssen folgende Punkte erledigt werden:

• Umschreibung der Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, Internet)
• Einrichtung der jährlichen Steuerzahlungen (IBI + Müllgebühr)
• Zahlung von Gemeinschaftskosten (falls zutreffend)
• Abschluss einer Hausversicherung
• Registrierung als nicht-residenter Immobilieneigentümer (falls Sie nicht in Spanien leben)

Oft unterstützen Makler oder Anwälte bei allen organisatorischen Schritten.

Zusammenfassung: Immobilienkauf auf Mallorca Schritt für Schritt

1. Immobiliensuche starten
2. NIE-Nummer beantragen
3. Unabhängigen Anwalt beauftragen
4. Reservierungsvertrag unterzeichnen
5. Privaten Kaufvertrag (Arras) schließen
6. Kaufabschluss beim Notar
7. Grundbucheintragung
8. Zahlung aller Steuern & Gebühren
9. Einrichtung der laufenden Kosten

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